Einige bauwirtschaftliche Grundlagen für BauherrInnen

Nikolaus Thaller, DI DDr.

Bauen hat viele Komponenten – gestalterische, funktionale, technische, soziale, politische – und natürlich auch organisatorische, wirtschaftliche und rechtliche.

Dazu drei Fragen, mit denen sich alle BauherrInnen auseinandersetzen müssen:

Wie spielen die Beteiligten am Bau zusammen, d.h. wie sieht die Projektorganisation aus?
Was können PlanerInnen für ihre BauherrInnen alles leisten?
Woraus setzen sich die Baukosten zusammen, wie können sie wann beeinflusst werden

Bei jedem Bauprojekt gibt es viele Beteiligte und Betroffene – wesentlich für den Erfolg des Gesamtprojektes ist das Zusammenspiel zwischen Auftraggeber / BauherrInnen, ArchitektInnen und FachplanerInnen, sowie Baufirma und Professionisten / Handwerkern.

Nach Erstellung des touristischen Konzeptes und Sicherung der Finanzierung suchen sich BauherrInnen ihre ArchitektInnen und FachplanerInnen. Diese schreiben die ausführenden Bauleistungen aus und beauftragen – im Namen ihrer BauherrInnen – Baufirma und Professionisten / Handwerker. Nach Baufertigstellung wird das Gebäude betrieben – von den BauherrInnen selbst oder von einem Betreiber.

Sowohl in der Planung als auch bei der Ausführung können die einzelnen Unternehmen – ArchitektInnen und FachplanerInnen bzw. Baufirmen und Professionisten – einzeln beauftragt werden.
Dann haben BauherrInnen mehrere Ansprechpartner und müssen sich um die Schnittstellen zwischen den einzelnen Firmen kümmern (z.B. auch bei der Behebung von Mängeln).

Oder ein Generalplaner (meist das Architekturbüro) übernimmt alle Planungsleistungen – mit den FachplanerInnen als SubplanerInnen.
Bzw. ein Generalunternehmer (meist die Baufirma) übernimmt alle ausführenden Leistungen – mit den Professionisten als Subunternehmer.

Im Hochbau ist die Architektur federführend bei der Planung – ihre generelle Aufgabe ist es, das touristische Konzept in Räume umzusetzen. In den verschiedenen Planungsbereichen sind ExpertInnen aus unterschiedlichsten Fachgebieten tätig.

Planung erfolgt schrittweise – in jeder Phase sind Mitarbeit und vor allem rechtzeitige Entscheidungen der BauherrInnen erforderlich.  Nach Erhalt der Genehmigungen kann die Ausführung beginnen – sie wird von den PlanerInnen im Zuge der Örtlichen Bauaufsicht begleitet und kontrolliert.

Planungsphasen:

Grundlagenermittlung: Analyse der Grundlagen und Klärung der Rahmenbedingungen, Kostenrahmen;
Vorentwurf: Erarbeitung des grundsätzlichen Lösungsvorschlages auf Basis der von den BauherrInnen bekannt gegebenen Planungsgrundlagen (Bebauungsbestimmungen, Raum- und Funktionsprogramm, etc.), Untersuchung alternativer Lösungsmöglichkeiten, Kostenschätzung;
Entwurf: Durcharbeitung des grundsätzlichen Lösungsvorschlages aufgrund des genehmigten Vorentwurfes, Kostenberechnung
Einreichplanung: Durchführung der für die baubehördliche Bewilligung erforderlichen Abklärungen, Zeichnungen und Schriftstücke auf Grundlage des Entwurfes;
Ausführungs-/Detailplanung: baureife Durcharbeitung der behördlich genehmigten Pläne;
Ausschreibung, Vergabe: Ermittlung der Mengen, Aufstellung der Leistungsverzeichnisse mit Leistungsbeschreibungen für die ausführenden Firmen, Kostenanschlag;
künstlerische Oberleitung: Überwachung der Herstellung hinsichtlich Entwurf und Gestaltung;
Örtliche Bauaufsicht: Vertretung der BauherrInnen auf der Baustelle, Überwachung und Koordination der Leistungen und des Zeitplanes für die Gesamtabwicklung, Überwachung auf Übereinstimmung mit Plänen, Leistungsverzeichnissen, Verträgen, Einhaltung der technischen Regeln und der behördlichen Vorschreibungen, Abrechnungsprüfung, Führung des Baubuches; Abnahme der Bauleistungen; Übergabe des Bauwerkes an BauherrIn;
Technisch Geschäftliche Oberleitung: Aufstellung eines Planungszeitplanes und eines Zeitplanes der Gesamtabwicklung; Überprüfung von Werkzeichnungen der ausführenden Firmen, Durchführung der Ausschreibung, Einholung, Überprüfung und Bewertung der Angebote; Kostenfeststellung.

Alle Planungskosten zusammen liegen zwischen ca. 10% und 15% der Baukosten – abhängig von Größe, Inhalt, Komplexität des Bauprojektes. Immer häufiger werden Planungsleistungen nicht als Prozentsatz der Baukosten vergütet, sondern PlanerInnen legen ihrem Angebot eine Aufwandskalkulation zu Grunde. Ausführende Bauleistungen werden von ArchitektInnen und FachplanerInnen entweder „konstruktiv“ (im Detail) oder „funktional“ beschrieben und den Baufirmen und Professionisten positionsweise oder pauschal vergütet.

Zu den „reinen“ Baukosten der Ausführung kommen die Honorare der ArchitektInnen und FachplanerInnen sowie Kosten für Finanzierung und Versicherungen – dann spricht man von Errichtungskosten; zählt man die Grundstückskosten dazu, ergeben sich die Gesamtkosten.

Über die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes gesehen sind die Errichtungskosten (Planung und Ausführung) um ein vielfaches geringer als die Kosten des tatsächlichen Betriebes – um letztere in den Griff zu bekommen, bedarf es guter und vollständiger Planung.

Planung ist der Hebel für die Ausführungskosten (die ja mehr als 80% der Errichtungskosten ausmachen):

> Alle Entscheidungen (Quantität, Qualität) fallen in die Planungsphase.
> Die örtliche Bauaufsicht (ÖBA) kontrolliert die Baukosten.
> Funktionalität macht den Betrieb effizienter und damit günstiger.
> Räumliche Qualität stellt einen wesentlichen Mehrwert dar.

Und natürlich bestimmt die Planung auch die Kosten des Betriebes (die ja ca. 80% der Kosten über die gesamte Lebensdauer ausmachen).

Je weiter die Planung fortschreitet und je detaillierter sie wird, desto genauer können die Errichtungskosten prognostiziert werden.
Im Vorentwurf-Stadium können die voraussichtlichen Kosten kaum genauer als ca. +/- 15% geschätzt werden, da einfach zu viele Details noch nicht bestimmt sind und die Angebotspreise der ausführenden Unternehmen auch von externen Faktoren (Wirtschaftslage etc.) abhängig sind.

Viele BauherrInnen müssen Erfahrungen mit Mehrkosten machen – die Ursachen sind vielfältig und liegen oft bei den Auftraggebern selbst.

über den Autor:
Bauingenieur und Jurist – mit der festen Überzeugung, dass die wirtschaftlichen, rechtlichen und kommunikativen Themen des Bauens wesentlich zum Erfolg von touristischen Bauprojekten und zur Zufriedenheit aller Beteiligten (BauherrInnen, PlanerInnen, ausführende Firmen und alle Stakeholder/ Projektbetroffenen) beitragen.