Der OGH zum Thema „mangelhafte Baukostenschätzung“

 

erschienen in: Kolumne „Bau und Recht“, Fachmagazin Architektur, Nr. 8, Dezember 2004.

Unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang haben ArchitektInnen für die Mehrkosten der ausführenden Baufirma zu haften, wenn ihre Baukostenschätzung mangelhaft ist?

DER SACHVERHALT (vereinfacht)

Der Bauherr beauftragte einen Architekten mit der Planung und Abwicklung eines Bauvorhabens. Der Architekt schrieb die Bauleistungen konstruktiv (Mengen, Einheitspreise) aus und ging daher von einer Abrechnung nach tatsächlichem Aufmass aus; der Bauherr, der bei den Verhandlungen mit dem Bauunternehmen nicht dabei war, verstand hingegen den Angebotspreis als Höchstpreis.

Als eine Projektänderung nötig wurde, unterließ es der Architekt, den Bauherrn über eine mögliche kostengünstigere Variante zu informieren. Vielmehr versicherte er dem Bauherrn mehrmals, dass sich durch die durchgeführten Änderungen sogar beträchtliche Einsparungen ergeben können.

Nach Abschluss der Arbeiten forderte die Baufirma vom Bauherrn eine bedeutend höhere als die ursprünglich projektierte Summe und konnte sich dabei auch im Rechtsweg zum Teil durchsetzen. Der Architekt trat diesem Gerichtsverfahren trotz mehrfacher Aufforderung nicht als Nebenintervenient bei. Bei Kenntnis der tatsächlichen Forderung des Bauunternehmens hätte der Bauherr das Projekt nur in kleinerem Umfang realisiert. In der Folge klagte der Bauherr den Architekten auf Ersatz seiner Kosten aus dem Vorprozess gegen die ausführende Baufirma.

Das Erstgericht gab der Klage des Bauherrn teilweise statt; vor dem Berufungsgericht hingegen bekam der Architekt teilweise Recht.

AUS DER BEGRÜNDUNG DES OGH

Der OGH stellt klar, dass ArchitektInnen an sich keine Baukostengarantie zu tragen haben, aber eine Sorgfaltspflicht walten lassen müssen: Sie müssen nicht nur eine technisch einwandfreie Leistung erbringen, sondern auch wirtschaftliche Gesichtspunkte berücksichtigen; dazu gehört auch die Ermittlung der Mengen für das Leistungsverzeichnis, die Einholung von mehreren Angeboten und deren Überprüfung in technischer und wirtschaft- licher Hinsicht. Sie müssen innerhalb des vorgegebenen Rahmens möglichst kostengünstig planen – vor allem dann, wenn es sich um ein „Renditeobjekt“ oder – wie im konkreten Fall – um ein reines Gewerbeobjekt handelt. Dies ergibt sich aus einer vertraglichen umfassenden Beratungspflicht.

Eine echte Baukostengarantie müsste die Erklärung enthalten, der Planer werde die Mehrkosten gegenüber den vom ihm angegebenen Kosten selbst tragen. Die Zusage, mit bestimmten Baukosten auskommen zu können, stellt hingegen keine Baukostengarantie dar. Im vorliegenden Fall hatte sich der Architekt zwar nicht verpflichtet, es nicht zu höheren Baukosten kommen zu lassen, wohl aber, das Projekt möglichst kostengünstig durchzuführen.

Der OGH stellt klar, dass die ursprüngliche Kostenschätzung dem Bauherrn als Entscheidungshilfe dient – er muss damit überprüfen können, ob das Bauvorhaben seinen finanziellen Verhältnissen entspricht. Daher sind PlanerInnen aber auch zu Hinweisen verpflichtet, wenn Umstände eintreten, die zu einer (erheblichen) Überschreitung der geschätzten Summen führen können.

Die ständige Kontrolle der Baukosten zählt vor allem zu den wesentlichen Pflichten von PlanerInnen, wenn sie – wie im konkreten Fall – auch mit der örtlichen Bauaufsicht beauftragt sind; dem  Bauherrn muss laufend über die Kostenentwicklung berichtet werden. Wird der Bauherr nicht rechtzeitig auf preisliche Veränderungen hingewiesen, so ist die ArchitektInnen-Leistung mangelhaft.

Im konkreten Fall sieht der OGH eine unrichtige Beratung dadurch gegeben, dass nach den Erklärungen des Planers, wonach sich durch die Projektänderungen Einsparungen ergeben würden, der Bauherr davon ausgehen musste, die ursprüngliche Auftragssumme werde nicht überschritten.

Die Argumentation des Architekten, dass sich die Baukosten nicht verringert hätten, auch wenn er seinen Bauherrn davon informiert hätte, und dass deshalb seine Haftung wegen unrichtiger Beratung auszuschließen sei, wird vom OGH abgelehnt: Die Beratung hat den Zweck, dem Bauherrn die Möglichkeit zu geben, auf unvorhergesehene Kostenänderungen zu reagieren. Die Pflichtwidrigkeit des Architekten wäre dann nicht gegeben, wenn der Bauherr auch bei rechtzeitiger Kenntnis der wahren Kosten in derselben Weise gebaut hätte. Da der Bauherr das Bauwerk in diesem Fall nur reduziert ausführen hätte lassen, besteht sein Schaden aus den Mehraufwendungen gegenüber dem reduzierten Bauwerk. (allerdings ist die Wertsteigerung des Bauwerks als schadensmindernd zu berücksichtigen).

Im konkreten Fall hat der Architekt seine Vertragspflichten gegenüber dem Bauherrn verletzt: er hat nicht die günstigste Variante geplant und ist seinen Beratungspflichten nicht nachgekommen, weil er wiederholt versichert hat, dass das Bauvorhaben nicht teurer werden wird. Aus der Tatsache, dass der Bauherr im Prozess gegen die Baufirma Ausführungsmängel einwendete, folgert der OGH, dass das Verhalten des Architekten nicht allein Ursache für die Prozessführung des Bauherrn und damit der entstandenen Kosten war. Daher steht dem Bauherrn nur jener Teil der Prozesskosten als Schadenersatz zu, der durch das vertragswidrige Verhalten des Planers verursacht wurde.

PRAKTISCHE FOLGEN

Wie es dazu kommen kann, dass ein Architekt seinen Bauherrn nicht über das System einer konstruktiven Ausschreibung mit Mengen und Einheitspreisen und der damit verbundenen Abrechnung nach Aufwand informiert und aufklärt, ist für den konkreten Fall nicht nachzuvollziehen – ein Kommunikationsfehler (mit Folgen) ist es auf jeden Fall.

Grundsätzlich haben PlanerInnen nicht nur die Pflicht einer ökonomischen Bauführung, sondern sollen dem Bauherrn jede Änderung des Projektes unmittelbar aufzeigen. Denn diese OGH-Entscheidung macht deutlich, dass ArchitektInnen, wenn sie mit der örtlichen Bauaufsicht beauftragt sind, zu einer ständigen Kontrolle der Baukosten verpflichtet sind und ihre Auftraggeber über kostenwirksame Änderungen informieren müssen. Werden diese Pflichten missachtet, muss mit Regressansprüchen des Bauherrn gerechnet werden.

Allerdings  haben PlanerInnen nur diejenigen Kosten zu ersetzen, die durch ihr Verhalten – also das Auslösen eines Prozesses gegen die Baufirma – verursacht wurden.

Die Zusage, bestimmte Baukosten nicht zu überschreiten, ist noch keine Baukostengarantie; erst wenn PlanerInnen sich verpflichten würden, auftretende Mehrkosten zu übernehmen, wäre dies als echte Baukostengarantie zu qualifizieren.

(OGH 3 Ob 53/02v vom 18.07.2001)